自我國實施房地產(chǎn)業(yè)的市場化改革以來，房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)系就變得微妙起來。有人認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟(jì)的“穩(wěn)定劑”，視后者的需要來調(diào)整;有人將兩者的關(guān)系看作“唇齒相依”，一榮俱榮，一損俱損。
房地產(chǎn)業(yè)體量龐大，不僅涉及上下游數(shù)十個產(chǎn)業(yè)，也與金融體系息息相關(guān)。因此，其對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響機(jī)制可謂錯綜復(fù)雜，一言難盡。
今年國慶節(jié)期間，共有21個城市出臺樓市調(diào)控措施，將年初以來的調(diào)控風(fēng)潮推向階段性高點。這也是最近三年來，房地產(chǎn)調(diào)控范圍最廣、力度最大的時刻。
但在房地產(chǎn)市場進(jìn)入“分化”、“過剩”時代，宏觀經(jīng)濟(jì)正處于調(diào)整期之時，兩者互相作用的模式正在發(fā)生改變。這不僅會影響未來的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)走勢，也關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位重估。
房地產(chǎn)的“正反面”
房地產(chǎn)對宏觀經(jīng)濟(jì)的影響體現(xiàn)在許多方面，但只有兩個能夠量化的指標(biāo)：固定資產(chǎn)投資增速和居民消費價格指數(shù)(CPI)。前者為拉動GDP的“三駕馬車”之一，后者則是最重要的民生指標(biāo)。站在宏觀經(jīng)濟(jì)的高度，兩者均不可忽視。
根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，占同期固定資產(chǎn)投資的比重為17.6%。雖然比2011年的20.4%有明顯下降，但仍然是固定資產(chǎn)投資的重要組成部分。
房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱情，主要取決于對后市的判斷，這種判斷又在很大程度上取決于市場的變化趨勢。按照這一傳導(dǎo)機(jī)制，市場向好時，開發(fā)商的投資熱情高漲，其對固定資產(chǎn)投資也有正相關(guān)性的作用。
房地產(chǎn)對CPI的影響有兩條邏輯。其一，支撐樓市回暖的因素往往是貨幣流動性的充裕。流動性充裕，則通常意味著通脹壓力的到來。
其二，租金是CPI的重要組成部分。當(dāng)市場向好時，租金水平也會相應(yīng)提高，并對CPI產(chǎn)生影響。也即，CPI和樓市銷售數(shù)據(jù)的變化也具有一定的正相關(guān)性。
因此，根據(jù)上述傳導(dǎo)機(jī)制，在不考慮其他影響因素的情況下，若房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，固定資產(chǎn)投資增速和CPI都將上升。反之亦然。
但這兩個指標(biāo)似乎存在天然的矛盾。決策者永遠(yuǎn)希望固定資產(chǎn)投資高速增長，CPI卻處于低位。但無論樓市升溫還是降溫，兩者都無法兼得。
因此，當(dāng)平衡被打破時，樓市調(diào)控往往降臨。最常見的情況是，當(dāng)銷售不振、樓市低迷時，政府出臺刺激性手段，推動市場的升溫，進(jìn)而為GDP注入活力;當(dāng)市場過熱、房價上漲壓力偏大時，則出臺打壓性手段，擠出房價泡沫，并穩(wěn)定租金和CPI指數(shù)。
本輪樓市調(diào)控政策的推出，恰恰基于后一種邏輯。因為房價上漲不僅積蓄了CPI的上漲動力，也對其它產(chǎn)業(yè)的資金產(chǎn)生了“虹吸效應(yīng)”。
過剩與低迷
但令人意外的是，今年以來，當(dāng)房地產(chǎn)銷售迎來前所未有的“牛市”之時，投資端卻并不如預(yù)期火爆。
根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年前8月，全國商品房銷售額增速達(dá)到38.7%，同期的商品房開發(fā)投資增速卻僅為5.4%。按照慣例，較之銷售端的變化，投資端會在滯后一段時間后，出現(xiàn)正向調(diào)整。但就前8月的數(shù)據(jù)而言，兩者之間存在如此巨大的差距，顯得很不正常。
在上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，這是因為房地產(chǎn)市場已從供不應(yīng)求，進(jìn)入總體供大于求、區(qū)域分化的階段。“‘去庫存’是在全國范圍內(nèi)進(jìn)行的，但拿地補(bǔ)倉主要集中在一線城市和熱點二線城市，而且這些城市的土地供應(yīng)量大多不足。”
對于大部分企業(yè)來說，即使不能在熱點城市拿地，也不會冒險深入三線城市。其理由很簡單：庫存高，風(fēng)險大。
根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，截至今年8月，山東濟(jì)南市新房住宅庫存去化周期還不到6個月，但在距其還不足200公里的濟(jì)寧市，上述周期超過20個月。
正因如此，本輪市場銷售的火爆并未傳導(dǎo)到投資端。數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月，房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)30個月低于同期的固定資產(chǎn)投資增速，且兩者的差距沒有出現(xiàn)縮小的跡象。
因此，監(jiān)管層在強(qiáng)化熱點城市“抑投資”的同時，也很快重申了“去庫存”的總思路。
10月11日，國務(wù)院辦公廳《關(guān)于印發(fā)推動1億非戶籍人口在城市落戶方案的通知》指出，大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶限制。城區(qū)常住人口300萬以下的城市不得采取積分落戶方式。
此后，住建部等部門發(fā)文，推進(jìn)特色小鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)建設(shè)，并將給予政策性金融支持。這些推進(jìn)城鎮(zhèn)化的措施，同樣被認(rèn)為是對樓市(尤其是三四線城市)“去庫存”的一種鼓勵。
“應(yīng)激反應(yīng)”
未來的房地產(chǎn)市場走勢，將受到這兩種調(diào)控思路的共同影響。熱點城市受制于以“抑投資性需求”為主的各項政策;其他供應(yīng)過剩的城市，政策方向以“去庫存”為主。
中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，就當(dāng)前的市場而言，“抑投資”的聲音無疑將很快成為主流。一方面，這些政策手段較為嚴(yán)厲，涵蓋限購、限貸、限價等，心理震懾力強(qiáng)。另一方面，這些政策作用于熱點城市，容易對整體市場產(chǎn)生影響。
蘇州某房企相關(guān)負(fù)責(zé)人這樣描述新政后的影響，“很多項目都封盤了，蘇州市場從長假前的一房難求，很快變成了無房可賣”。
蘇州于10月3日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市房地產(chǎn)市場調(diào)控的意見》，成為今年的第三份樓市調(diào)控文件。文件在8月11日調(diào)控的基礎(chǔ)上進(jìn)一步限購限貸，并嚴(yán)控價格漲幅，開發(fā)商面對如此嚴(yán)厲的政策，多選擇以“封盤”來應(yīng)對。
這種現(xiàn)象被稱為“應(yīng)激反應(yīng)”。即當(dāng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策突然發(fā)布時，由于不了解政策的作用機(jī)制，市場往往會做出過度反應(yīng)。經(jīng)過1-2個月的緩沖期后，市場又會達(dá)成新的平衡。
此次調(diào)控對市場的短期影響，正可以用“應(yīng)激反應(yīng)”來描述。按照顧云昌的觀點，熱點城市的成交量可能會驟然下降，部分非熱點城市也會受到連帶影響。房地產(chǎn)市場將會明顯降溫，并“拖累”宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)指標(biāo)。因此，四季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)恐不會有太大的起色。至于明后年的經(jīng)濟(jì)，則可能進(jìn)入緩沖期后的平穩(wěn)階段。
顧云昌認(rèn)為，但即使沒有這輪調(diào)控，房地產(chǎn)市場也會自動進(jìn)入下行周期。他還提醒，經(jīng)過“擠水分”，將有大量資金從熱點樓市流出，在資本并不青睞三四線樓市的情況下，其流向和影響都需要嚴(yán)密關(guān)注。
而“去庫存”政策的效果，將在很大程度上取決于城鎮(zhèn)化相關(guān)政策的落地進(jìn)度和實施情況，其真正起到作用，可能需要較長時間。
可以肯定的一點是，由于供應(yīng)過剩局面的確立，新房市場出現(xiàn)萎縮趨勢，其對宏觀經(jīng)濟(jì)的支持作用正在下滑。這從房地產(chǎn)開發(fā)投資增速長期低于固投增速的現(xiàn)實可見一斑。主流的觀點認(rèn)為，樓市的地位將不可避免地出現(xiàn)下滑。但這對于亟須擺脫“房地產(chǎn)依賴癥”、實施結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的中國經(jīng)濟(jì)來說，并非壞事。
